从现行的城乡分割的土地管理制度看,农村隐形地产市场活跃化、复杂化对管理秩序提出了不小的挑战。但从城乡融合、乡村振兴大方向看,又是经济社会发展到一定程度的必然。可以说这种活跃是市场对农村宅基地用益物权价值的发现和反应。对此,应予规范引导,不容回避。
近日,有媒体记者在农区采访发现,农村隐形地产市场开始进入发育期,突出标志为农村宅基地交易趋于活跃。包括新村建设过程中,因居住环境等改善引发的购买需求;宜居宜业宜游的新形态农村引发的宅基地升值;乡村市场建设中商铺购置费用不断攀升等。有的村庄一处宅基连房带地售价几十万元,有的地方外来人口超过本地人口,并有大量城市工商资本下乡租赁农房的情况。
应该说虽在法律层面未予承认,但农村房屋买卖并非今天才有,自20世纪80年代开始,这一市场就已存在。一般是买卖双方(主要是农民)找村里的文化人拟定合同,再找一两个村干部或者有威望的村民作为见证人,签字画押付钱,这笔交易就算完成了。相对来说,交易量小,范围也受局限,因此并不成气候。
如今交易量增加,范围扩大,房屋增值,交易人群多元化,也是与这些年城乡经济社会发展有关系的。一是,城镇化进程的加快,大批农村人转移到城市就业生活,乡村闲置下来的老屋给买卖提供了可能。二是,乡村产业形态发生变化,二三产业在乡村崛起,也需要以大量房屋以及建设用地作为基础。三是,耕地红线与城镇化双重约束下,一些村庄尤其是经济发达村建设用地指标紧张,也催生了一定的市场。
从现行的城乡分割的土地管理制度看,农村隐形地产市场活跃化、复杂化对管理秩序提出了不小的挑战。但从城乡融合、乡村振兴大方向看,又是经济社会发展到一定程度的必然。可以说这种活跃是市场对农村宅基地用益物权价值的发现和反应,应在规范引导的前提下,按同地、同价、同权原则使其显形化,激活农村农民的土地财产权,解放农村捆绑着的手脚。
之所以这么说,是因为地产在农村资产中占有相当的比重,其中又以宅基地的比例为最大。以福建省为例,宅基地、公共公益设施、农村经营性集体建设用地三者比例基本为8∶1∶1。有调查表明,农民一生中60%以上的投资是住房投资。很多农民外出打工赚的钱也是回家盖一栋像样的房子。这是一块沉淀下来的巨大资产,能否有效盘活,一定程度上决定着乡村未来的发展。
现实中也能看到,这块市场是如何发育,又是怎样孕育着巨大能量的。以东部一些村庄为例,随着乡村制造业的发展,吸纳了大量外乡劳动力。人们常年在这里做工,就有把家人接来同住的需要,买菜需要菜市场,吃饭需要有饭店……经过一段时间,商业逐步成熟,分工越发明细,原本小小的村庄便有了城镇的模样。如今随着乡村旅游业等第三产业的发展,对于农村地产的需求更加旺盛,一部分城市人口带着资金、知识和经验上山下乡,租赁农房开办民宿,发展田园综合体,使得乡村不再局限在一产的范围,经济业态更加立体,思想交流更加深入,乡村面貌的变化翻天覆地。
也不能否认,农村地产市场的隐形化带来诸多问题。由于交易多是买方与农户或村集体直接签订合同,或者村集体与农民签订合同,并未纳入国家统一的产权管理系统,其有效性是靠乡村约定俗成的自然法约束的。严格来说法理上并不站得住脚,一旦产生纠纷处理难度很大。正因此,相当一部分产权难以通过正规途径获得融资,一定程度上限制了更多资本参与乡村建设的可能。
有计划有步骤地将农村地产纳入到正规合法的程序之内,是解决这些问题的关键,也是重构产业空间,牵引乡村转型,支持乡村发展的必然选择。2015年起,在全国一些县市进行的三块地改革,在试点中摸索一套可行的办法,也是基于这方面的考虑。
鉴于城乡区域发展不平衡,资本与农民对地价判断的差异等,在稳步推进其显形化的过程中,需要着重考虑以下因素:
一是农村地产市场的相对封闭性。农村地产市场由于并未纳入正规 的全国性的统一管理系统,因此长时间局限在乡镇、县域等范围内,形成了一个个相对封闭的独立市场。城市与乡村,不同乡村之间,地产市场在多条不同的轨道上同时运行,带来价值上的一片片洼地。
二是农村地产市场开放的滞后性。农村地产市场虽然一直存在,但是由于受到各方面的限制,整体上还处于沉睡状态,其价值及未来溢价空间尚未形成合理的评价体系和标准。如何保证宅基地等入市所释放的巨大价值更多在农村体现,大部分土地出让收益留在农村,留给农民,是必须考虑的。
三是交易主体本身的差异性。同样一块钱,对于不同的人来说边际效应是不同的。一个农民,孩子要上学,老人要看病,这时候房子与钱比较,钱对他来说就更加重要。加之贫困人口钱本来就少,把支出往后推延的余地不大。在城乡差距依然很大,社会保障还不健全的情况下,农村地产交易规则设计务求周全,以免城市居民或资本下乡圈地,剥夺农民长久收益。
应该说,这方面市场上已经有比较好的探索,比如一些地方的“共享住宅”,就不是一次性买断,而是建立合理的利益联结机制。市场主体面向农村提供闲置农房改造、老旧宅基房翻建及在线资源对接、房屋资源共享销售等服务,撬动乡村旅游、民俗等第三产业的发展,农户以“地主”身份分享经营收入,达到多方共赢的目的。
也可以考虑以村为单位成立社区委员会,在产权交易过程中设置一定的约束条件,比如用途上的管制,乡村风貌上的维护,以及其它使用权限上的限制等等,也是维护村庄及农户长远利益的一个不错的办法。
城乡经济发展已经到了这样的阶段,对于如何从制度上破局的要求更加迫切了。既要守好底线,也要积极探索,现实已经把这道考题放在面前,不容回避。
